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商业地产前景如何 2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2020-06-30
摘要:商业地产带给我们的是吃、

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商业地产前景如何 2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

商业地产带给我们的是吃、住、行、购、娱、游,还是购物、喝茶、休闲。具有独特性的商业地产,在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报,注定它的投资相对复杂,进入门槛也要高很多。

 

商业地产带给我们的是吃、住、行、购、娱、游,还是购物、喝茶、休闲。具有独特性的商业地产,在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报,注定它的投资相对复杂,进入门槛也要高很多。真正成功的商业地产项目,不仅要把商铺顺利销出去,还需运营得当,通过严谨的调查、准确的市场定位,引导多重业态的商家入驻,实现资源上的强强联合和多方利益链上的多赢,从而让商业物业有持续升值动力。其实,一个商业物业可以很精品,还可以很亲民;可以很个性,也可以很大众。强调的就是主题定位独特,这样才最具有竞争力。

商业地产,指作为商业用途的地产,故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

商业地产前景如何

在投资、施工面积、销售面积纷纷下降的行情中,中国商业地产行业可以说是机遇与挑战并存。

1、市场总体预期趋于谨慎

由于受宏观经济影响,消费者消费更趋谨慎,再加之商业自身创新不足,渠道分流更加明显,今年业界的市场预期普遍下行,新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力,新零售的发展也不尽人意,行业步入"无创新不商业"的新时期,亟需替代性创新业态与模式,市场倒逼的创新压力加大。

2、消费市场分级更加突显

近年来,随着经济的快速发展,消费人群的不断迭代,消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转,但是,与此同时,消费分级现象也更加突出,有时貌似消费降级,其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成,便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级,而是追求高性价比新消费理念的体现。

3、线上线下融合继续深化

以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合,在完成了股权整合之后,将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段,新型数字化门店落地预计会继续加速,新零售可能出现更具先进性的商业模式,行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧,对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑,但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

4、商场与品牌构建命运共同体

购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系,过去多是简单的租赁关系,商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今,为共同应对市场下行压力,商场与品牌商的关系正在悄然发生变化,有的商场开始深度支持品牌创新发展,通过大数据指导品牌商优化产品与供应链,甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等,商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目,可以达到几十万、上百万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目,可以打包上市,形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式,这个模式存在后期经营管理的很大问题,大家投资的时候需要谨慎。

2020年商业地产行业市场发展前景趋势及现状分析

近年来,大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

据统计,2010年开始,房地产紧缩型调控拉开大幕,新政主要针对住宅市场,而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长,达到历史新高。2010年1-12月,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元,分别增长33.90%和31.2%。

2011年,随着地产格局的更替和政策的调整,住宅地产发展开始趋缓,而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年,办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

据中研普华研究报告《2020-2025年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析显示

1.商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大,销售面积增幅显著

图表:2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

商业地产前景如何 2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

数据来源:国家统计局,中研普华研究院

图表:2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

商业地产前景如何 2020年商业地产行业发展前景趋势及现状分析

数据来源:国家统计局,中研普华研究院

从供应端来看,商业地产开发投资同比增速放缓,新开工降幅明显扩大。2017 年,全国商业地产在消化现有存量的背景下,开发投资额增速明显收窄,全年商业地产开发投资额22401 亿元,同比增长0.1%,增幅较2016 年收窄7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013 年以来首次下降,由2016 年的21.8%下降1.4 个百分点至20.4%,其中商业营业用房的占比下降1.2 个百分点,明显高于办公楼。新开工方面,2017 年商业地产新开工面积26624 万平方米,同比下降7.3%,降幅较2016 年扩大6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013 年以来最低水平,较2016 年下降2.3 个百分点。其中,商业营业用房占比下降 1.91.9 个百分点,高于办公楼。

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