 重磅物管企业强势来袭，港股打新热潮有望升至最高。 继金融街(000402,股吧)物业（01502）、弘阳服务（01971）之后，正荣服务（06958）自6月29日开始正式进入招股阶段。 源于资产的优质和未来可见的成长空间，资本市场对于物业企业格外偏爱。以公开招股为例，保利物业超购60倍，银城生活服务超购382.88倍，兴业物联超购1700倍，烨星集团超购1948倍。凭借“高成长、高品质”特性，正荣服务有望在招股阶段便被市场热炒。 从2017年至2019年，正荣服务的收入自2.73亿元增至7.16亿元，年复合增长率高达61.86%；同时，净利润自2029.7万元增至1.09亿元，年复合增长率高达133.45%。高成长特性显而易见。 据中指院的数据显示，正荣服务是中国增长最快的物业管理公司之一，若按2019年的净利润增长率计算，正荣服务在2020物业服务百强企业TOP 30中排名第3位。 而在高成长的背后，得益于公司业务的高品质发展。在发展第三方物业、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动的两大举措下，正荣服务的物业管理服务迎来了高速发展；且多元化变现取得明显成效，增值服务收入占比于2019年升至52.2%。 同时，深耕长三角地区也是正荣服务高速发展的核心因素之一。2019年时，正荣服务在长三角洲地区的收入占比高达56.9%，较2017年时提升超30%个百分点。 值得注意的是，正荣服务的优质得到了资本认可，四位基石投资者已正式敲定。据招股书显示，若以发售价上限4.7港元计算，光大兴陇信托、大众香港国际、大亚湾基金、中城香港四大基石投资者将合计认购6500万美元，相当于超额配售股权行使后公司总发行股份的28.6%。 凭借高品质发展下的高成长业绩，以及多位基石投资者的背书，正荣服务上市后有望复制新城悦服务（01755）和永升生活服务（01995）的股价走势。在上市后不到两年的时间内，新城悦服务最大涨幅6.88倍，永升生活服务最大涨幅7.83倍，而正荣服务的核心指标均优于前两者，前景可期。 全国布局、双轮驱动的物业管理服务 正荣服务的发展历史，可追溯至2000年，此前以为正荣集团所开发物业住宅项目提供物业管理服务为主。经过17年的物业管理经验积累，正荣服务自2017年开始为其他第三方物业开发商提供住宅物业管理服务。而该举措一经落实便取得明显成效，并持续拉动正荣服务业绩增长。 2019年时，在正荣服务的物业管理服务中，来自第三方物业开发商独家开发项目的收入为1.14亿元，占物业管理服务收入的33.2%，较2017年时的11.8%提升超20个百分点，对于正荣地产的依赖程度显著降低。
图：正荣服务的物业管理服务分类 当然，作为正荣地产的关联公司，正荣服务将持续受益于正荣地产的发展。据正荣地产2019年年报显示，其2019年签约销售额为1307亿元，截至2019年12月31日时，其土地储备的总建筑面积约为2620万平方米，覆盖了全国30个城市的182个住宅及非住宅项目。正荣地产丰富的土地储备，将为正荣服务带来源源不断的新业务增量。 而在发展第三方物业的同时，正荣服务还于2017年落实了另一大举措，即实行“住宅+非住宅”的双轮驱动战略，以寻求多元化的在管物业组合。而在非住宅物业中包括了政府公建、写字楼、工业园及学校等。在该战略的贯彻落实下，非住宅物业收入占比快速提升。 据招股书显示，自2017至2019年，正荣服务非住宅物业的收入从3072.3万元增至2019年的1.21亿元，年复合增长率高达97.48%，这使得非住宅物业的收入占比从2017年的20.9%提升至2019年的35.2%，提升近15个百分点。
图：正荣服务在管物业中住宅物业与非住宅物业比例 在发展第三方物业管理服务、坚持“住宅+非住宅”双轮驱动战略的两大举措下，正荣服务的物业管理服务实现了高速发展。据招股书显示，自2017至2019年，正荣服务的物业管理服务收入从1.47亿增至3.42亿元，年复合增长率高达52.64%。 增值服务收入占比超50% 而在物业管理服务之外，正荣服务还提供全方位的增至服务，包括非业主增值服务、业主及住户社区增值服务。从数据来看，正荣服务的多元化变现模式已取得明显成效。 据招股书显示，从2017至2019年，正荣服务的非业主增值服务收入从1.1亿元增至2.62亿元，年复合增长率高达54.27%；而同期的社区增值服务收入从1568.3万元增至1.12亿元，年复合增长率高达167%。 得益于非业主增值服务与社区增值服务的高速发展，正荣服务在物业管理服务收入中的占比由2017年的53.8%下降至2019年的47.8%，增值服务的收入占比则在2019年首日突破50%至52.2%。 这说明，以物业管理服务起家的正荣服务，时至今日已完成重大战略转型，增值服务、物业管理服务已齐头并进带动公司成长，实现了“两条腿”走路的高品质发展。 净利润年复合增长率高达133% 而高品质发展的结果，早已体现在了业绩上。 从2017年至2019年，正荣服务的总收入自2.73亿元增至7.16亿元，年复合增长率高达61.86%；且在规模效应以及运营效率的提升下，正荣服务同期的净利率分别为7.4%、8.7%、15.2%，这使得其净利润从2029.7万元增至1.09亿元，年复合增长率高达133.45%。高成长性显而易见。 据中指院的数据显示，正荣服务是中国增长最快的物业管理公司之一，若按2019年的净利润增长率计算，正荣服务在2020物业服务百强企业TOP 30中排名第3位。若按综合实力计算，正荣服务在2020中国物业服务百强企业中位列第19名，较2019年时提升3名。 当然，高成长的背后与正荣服务深耕长三角地区有直接关系。据招股书显示，至2019年时，正荣服务来自长三角地区的收入占比高达56.9%，较2017年时的35.5%提升超30个百分点。
引入四大基石投资者 对于高品质、高成长性发展的正荣服务，早已被资本热捧。 据了解，正荣服务已引入了光大兴陇信托、大众（香港）国际、Poly Platinum、中城国际（香港）四大基石投资者。 |
